Vermieter kann Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters vornehmen lassen

Bereits im Jahr 1990 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) für Gewerberäume entschieden, dass Vermieter vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen des laufenden Mietverhältnisses auch selbst veranlassen können.
In einem Urteil vom 06.04.2005 (Az. VIII ZR 192/04) stellte der BGH klar, dass dies auch für Wohnungsmietverhältnisse gelte. Der betreffende Mietvertrag sah die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ohne konkrete Fristen vor. Da die Wohnung renovierungsbedürftig war, der Mieter aber keine Schönheitsreparaturen durchführte, hatte der Vermieter zunächst einen Kostenvorschuss vom Mieter verlangt. Da der Mieter dies ablehnte, klagte der Vermieter.

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung das Landgerichtsurteil, mit dem der Mieter zur Zahlung des Vorschusses verurteilt worden war und stellte fest, dass es bei fehlender Vereinbarung regelmäßiger Renovierungsfristen ausreiche, wenn "die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig" sei. Dabei sei es für den Vermieteranspruch auch nicht erforderlich, dass wegen der unterlassenen Renovierung bereits die Substanz der Wohnung gefährdet sei.

Wenn keine regelmäßigen Renovierungsfristen im Mietvertrag vereinbart worden sind, muss der gleichwohl zur Vornahme der Schönheitsreparaturen vertraglich verpflichtete Mieter also auf der Hut sein. Wann der Wohn- oder Gewerberaum "bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig" ist, sollte man in deutschen Landen nicht zu großzügig nehmen. Die bröckelnde Farbe oder die vergilbte Tapete an der Wand können hier für den Vermieteranspruch schon ausschlaggebend sein, auch wenn der Mieter mit den vorhandenen Bedingungen ohne weiteres noch Jahre länger leben könnte und die Bausubstanz dadurch auch nicht in Mitleidenschaft geriete.

Martina Kuttla
Rechtsanwältin