Abenteuer Hausbau – was sollten Häuslebauer wissen?

Beim Hausbau ist es für den privaten Bauherrn von entscheidender Bedeutung, welche Regelungen der Vertrag mit seinem Bauunternehmen enthalten soll. Leider finden sich in den einschlägigen Gesetzen wie dem BGB jedoch kaum hilfreiche Orientierungshilfen für die Gestaltung und Prüfung von Bauverträgen.

Wir geben nachfolgend Hinweise, unter welchen Gesichtspunkten Bauverträge stets geprüft werden sollten. So können auch Tücken im Vertrag leichter erkannt werden.

1. Art des Vertrages

Angesichts der vielfältigen Vorstellungen privater Bauherren (schlüsselfertige Errichtung, Bauen mit einem Bauträger etc.) und der ebenso unterschiedlichen Möglichkeiten der Vertragsgestaltung sollten Sie sich über die Art des Vertrages Klarheit verschaffen.

Tipp: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit bei der Prüfung der Vertragsangebote. Ziehen Sie bei Zweifeln oder Unklarheiten einen Anwalt Ihres Vertrauens hinzu. Die Vertragsverhandlungen sollten gründlich vorbereitet werden.

2. Vertragspartner

Obwohl private Bauherren durchschnittlich ca. 225.000 EUR für Hausbau und Grundstückserwerb investieren, sind sie bei Vertragsabschluss meist nicht ausreichend über ihren Baupartner informiert. Diese unterscheiden sich hinsichtlich Größe, Struktur oder Leistungsangebot erheblich, mitunter ist der Partner im Vertrag ein anderer als der im Werbeprospekt angegebene. Zudem besteht bei manchen Anbietern die Gefahr, dass der Bauvertrag aus wirtschaftlichen Gründen (bis hin zur Firmeninsolvenz) nicht erfüllt werden kann.

Tipp: Prüfen Sie Ihren künftigen Vertragspartner in jeglicher Hinsicht mit äußerster Sorgfalt und greifen Sie dabei nicht (nur) auf Werbeprospekte zurück. Anhaltspunkte bieten der Handelsregisterauszug (bei GmbH, AG und KG) oder auch Aussagen ehemaliger Bauherren, die mit der Firma gebaut haben (aber nicht nur die „Referenz-Objekt“-Besitzer).

3. Definition des Vertragsgegenstandes

Viele Bauvertragsangebote weisen einen nicht eindeutig definierten Vertragsgegenstand auf, was insbesondere auf unvollständige Vertragsunterlagen zurückzuführen ist.

Tipp: Prüfen Sie die Hausangebote sehr gründlich, indem Sie auch detailliert aufgeschlüsselte Preisangebote anfordern und einen unabhängigen Berater hinzuziehen, der über Fachkompetenz auf bautechnischem Gebiet verfügt.

4. Bau- und Leistungsbeschreibung

Die Leistungsbeschreibung ist die zentrale vertragliche Regelung zur genauen Bestimmung der geschuldeten Bauleistung. Je konkreter und transparenter sie ist, desto höher ist die Rechtssicherheit für den Bauherrn. Dies wird oft verkannt: Zahlreiche Bau- und Leistungsbeschreibungen weisen Unvollständigkeiten bezüglich Leistungsumfang, Baustoffen/Baumaterialien und Ausstattungsgrad auf.

Tipp: Prüfen Sie sorgfältig, ob alle Gewerke mit Angaben über Qualität, Abmessung, Form, technische Daten und Hersteller so beschrieben sind, dass der geforderte Leistungserfolg eindeutig feststeht. Auf dieser Basis erfolgt zugleich die Ermittlung des Preises für das Angebot.

5. Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung

Hierzu fehlen ebenfalls sehr häufig verbindliche und eindeutige Regelungen. Zudem wird die Bauzeit oft überschritten, die (jeweils vom Einzelfall abhängigen) Mehrkosten für die Bauherren dafür variieren zwischen 2.500 und 5.000 EUR, ohne dass dies eine abschließende Grenze ist.

Tipp: Vereinbaren Sie konkrete zeitliche Eckdaten! Bei Verzug kann der Bauherr Ersatz des Verzögerungsschadens verlangen, u.U. auch Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Da diese Rechte aber mitunter schwierig geltend zu machen sind, empfiehlt sich die Vereinbarung von Vertragsstrafen, entweder durch Individualvereinbarung oder durch in den Bauvertrag einbezogene Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Vertragsstrafe ist aber immer untrennbar mit der konkreten Vereinbarung von Bauzeit und Fertigstellungstermin verknüpft!

Zudem ist empfehlenswert, einen konkreten Bauzeitenplan zum Vertragsbestandteil zu machen.

6. Preissicherheit

Nachträgliche Vertragsänderungen durch Sonderwünsche oder Übernahme von Eigenleistungen verursachen fast immer erhebliche Mehrkosten bzw. führen nicht zur erhofften Einsparung.

Tipp: Tragen Sie für eine umfangreiche Verhandlung der vereinbarten Leistungen einschließlich aller Sonderwünsche vor Vertragsschluss Sorge. Bei Vereinbarung eines Pauschalpreises ist auf die genaue Bestimmung des Umfangs und der Art der Leistung unter Vermeidung von Änderungen bei der Bauausführung zu achten.

7. Zahlung nach Baufortschritt und nach mängelfreier Leistung

Nahezu alle Bauherren gehen bei Bauvorhaben in Vorleistung. Die Überzahlung der Bauherren bei Zahlungsplänen, die die Baufirmen gestellt haben, umfasst oft mehrere tausend Euro.

Tipp: Legen Sie bei der Vertragsgestaltung besonderen Wert auf die Vereinbarung von Abschlagszahlungen bzw. Zahlungen erst nach tatsächlich erfolgtem Baufortschritt. Als „Faustregel“ gilt für ein Massivhaus mit Keller, dass beim Leistungsstand „Rohbau“ (Dach gedeckt einschließlich aller Raumtrennwände) ca. 50% bis 60% des Vertragspreises anfallen.

8. Mängelbeseitigung durch Auftragnehmer

Viele Neubauten weisen nach Fertigstellung mindestens 10 bis 20 Baumängel auf, doch nur wenige Bauherren machen bei Mängeln von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch.

Nach der VOB/B und dem BGH hat der Bauherr bereits vor Abnahme das Recht, unter Fristsetzung die Mängelbeseitigung zu verlangen. Bis zur Mängelbeseitigung kann der Bauherr Werklohn in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zurückbehalten („Druckzuschlag“). Dieser Einbehalt kann unabhängig von der Art der Zahlungsrate vorgenommen werden, also z. B. für Mängel am Keller bei der Rate für das Dach. Verstreicht die Mängelbeseitigungsfrist erfolglos, kann der  Bauherr die Mängel selbst beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen, unbeschadet der Geltendmachung weiterer Mängelrechte (§ 634 BGB). Beim VOB-Vertrag muss der Bauherr jedoch vorher eine Kündigungsandrohung und danach eine Teilkündigung aussprechen.

Tipp: Verwenden Sie diese Instrumente, auch mit Unterstützung eines Anwalts Ihres Vertrauens, um den Auftragnehmer zur unverzüglichen Mängelbeseitigung zu veranlassen oder zumindest Werklohn zurückzuhalten, der für die Mängelbeseitigung durch Dritte verwendet werden kann.

9. Fertigstellungsgarantie des Auftragnehmers

Bei Insolvenz des Auftragnehmers beträgt der Verlust der Bauherren durchschnittlich oft mehrere tausend Euro. Nahezu alle Verträge enthalten für diesen Fall jedoch keine Sicherheitsleistung für die Bauherren.

Tipp: Machen Sie deutlich, dass Sie erheblichen Wert auf eine Fertigstellungsgarantie legen, und fordern Sie Sicherheitsleistungen des Auftragnehmers ein. Die Vereinbarung über diese Sicherheiten können Sie sich vor Vertragsschluss aushändigen und von einem Anwalt prüfen lassen.

10. Abnahme

Die Abnahme entfaltet erhebliche Rechtswirkungen in Bezug auf Fälligkeit, Beginn der Verjährungsfrist und Beweislastumkehr für Mängel. Dies wird von vielen Bauherren unterschätzt.

Tipp: Vereinbaren Sie unbedingt eine förmliche Endabnahme. Die Konsultation eines Anwalts vor Abnahme ist ebenso wie das Hinzuziehen eines technischen Beraters bei Abnahme ratsam, um vorhandene Mängel am Werk zu erkennen und ordnungsgemäß im Abnahmeprotokoll festzuhalten.

11. Verjährungsfrist für Mängelansprüche

Viele Mängel zeigen sich erst nach Fertigstellung. Nach der VOB/B beträgt die Verjährungsfrist vier Jahre, das BGB hingegen sieht eine fünfjährige Frist gesetzlich vor.

Tipp: Drängen Sie auf Vereinbarung einer fünfjährigen Verjährungsfrist.

12. Vertragsvorbehalte zur Minderung des Bauherrenrisikos

Häufig ist der Bauherr bei Vertragsschluss noch nicht Eigentümer des Grundstücks, verfügt noch nicht über eine Baugenehmigung oder kann noch keine Darlehenszusage von der Bank vorweisen.

Tipp: Schließen Sie hiermit zusammenliegende Risiken aus, indem Sie in den Bauvertrag ein kostenloses Rücktrittsrecht aufnehmen für den Fall, dass eine der o. g. Voraussetzungen binnen einer zu vereinbarenden Frist nicht eintritt.

Fazit:

Das „Abenteuer Hausbau“ sollte nicht ohne Unterstützung sowohl auf technischem als auch auf juristischem Gebiet in Angriff genommen werden.

Die Prüfung und ggf. Änderung von Bauverträgen bieten wir Ihnen zum Stundensatz von 100,00 EUR netto an, wobei bis zur unterschriftsreifen Fassung des Bauvertrages i. d. R. nicht mehr als 2 bis 3 Stunden aufgewendet werden müssen.

Im Vergleich zu den enormen Kosten, die bei der Auseinandersetzung (ggf. vor Gericht) wegen Verzuges, Mängeln usw. anfallen, ist das Vertragsprüfungshonorar jedoch auf jeden Fall gut angelegt, denn hier gilt dasselbe wie beim Zahnarzt: Je später man kommt, desto mehr tut es weh.

Annett Süß
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht