Die 10 häufigsten Fragen zum Wohnungsmietverhältnis

1. Welche Fragen sind im Rahmen einer Mieterselbstauskunft zulässig?

Immer häufiger wird dem potentiellen Mieter vor Vertragsabschluss ein Formular vorgelegt, mit der Bitte, die darin enthaltenen Fragen wahrheitsgetreu zu beantworten. Hierbei handelt es sich um eine sog. Mieterselbstauskunft. Die Beantwortung der Fragen bildet die Grundlage dafür, ob der Vermieter anschließend ein Vertragsverhältnis mit dem potentiellen Mieter eingeht oder nicht.

Grundsätzlich wird ein Auskunftsrecht des Vermieters gegenüber seinem zukünftigen Vertragspartner bejaht. Allerdings umfasst dieses Auskunftsrecht ausschließlich Fragen, die auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters und nicht auf die persönlichen Verhältnisse abzielen, so dass für den Vermieter erkennbar ist, ob der Mieter in der Lage sein wird, den Mietzins für die Wohnung zu zahlen.

Zulässig sind daher folgende Fragen:

  • nach einem Antrag auf Verbraucherinsolvenz oder Restschuldbefreiung,
  • ob der Mieter bereits einmal Mieter des Vermieters war,
  • nach dem Familienstand,
  • nach dem Arbeitgeber, dem Arbeitseinkommen, der Dauer des Beschäftigungsverhältnisses,
  • nach den allgemeinen Einkommensverhältnissen.

Unzulässig sind dagegen folgende Fragen:

  • nach laufenden Ermittlungsverfahren,
  • nach politischen Sympathien und Parteizugehörigkeit,
  • nach Schwangerschaft, Kinderwunsch,
  • nach einer Mitgliedschaft in einer Gewerkschaft oder Mieterverein,
  • nach Vorstrafen,
  • nach Betreuung.

Unzulässige Fragen muss der Mieter nicht wahrheitsgemäß beantworten. Bei zulässigen Fragen ist der Mieter jedoch verpflichtet, diese wahrheitsgetreu zu beantworten. Stellt der Vermieter fest, dass zulässige Fragen nicht wahrheitsgemäß beantwortet wurden, ist er unter Umständen zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung oder nach Einzug des Mieters in die Wohnung zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Wir möchten gerne ein Haustier anschaffen. Muss ich meinen Vermieter vorher fragen?

Für die Beantwortung dieser Frage kommt es sowohl auf die Art des zukünftigen Haustieres an als auch auf den Inhalt des Mietvertrages.

Grundsätzlich fällt das Halten von Kleintieren (im haushaltsüblichen Umfang), von denen üblicherweise keine Störungen oder Schädigungen der Mietsache ausgehen unter den allgemeinen vertragsgemäßen Mietgebrauch, d.h., für diese Tiere bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters. Als Kleintiere zählen z. B. Fische, Vögel, Meerschweinchen u.a. Eine Klausel im Mietvertrag, die entweder das Halten dieser Tiere verbietet oder unter einen Erlaubnisvorbehalt des Vermieters stellt, ist daher unwirksam.

Bei der Haltung von anderen Tieren als Kleintieren, insbesondere für die Haltung von Hunden und Katzen, kommt es darauf an, ob hierzu im Mietvertrag eine Regelung (Erlaubnisvorbehalt) vorhanden ist oder nicht. Ist die Regelung vorhanden, dass der Vermieter vor Anschaffung eines solchen Tieres seine Zustimmung erteilen muss, ist diese einzuholen. Fehlt eine Regelung, ist eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter im Einzelfall vorzunehmen, wobei es einerseits auf die Art, Größe, Verhalten und Anzahl der anzuschaffenden Tiere ankommt andererseits aber auch auf die die Größe, Zustand und Lage der Wohnung bzw. auf die Wohnverhältnisse der Mitbewohner ankommt.

Vor diesem Hintergrund besteht die Empfehlung, für das Anschaffen eines Haustieres, das kein Kleintier ist, zunächst die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

3. Kann ich die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten?

Nein. Hierzu regelt § 540 Abs. 1 BGB, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Will der Mieter lediglich einen Teil seiner Wohnung untervermieten, so kann er , wenn er ein berechtigtes Interesse an dieser teilweisen Untervermietung hat, gemäß § 553 BGB die Erlaubnis vom Vermieter verlangen, es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor oder die Wohnung wäre übermäßig belegt oder  dem Vermieter ist die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten. Zu beachten ist jedoch, dass dem Vermieter unter Umständen eine angemessene Erhöhung der Miete (sog. Untermietzuschlag) zusteht.

4. Darf ich ohne Genehmigung des Vermieters meinen Ehe- oder Lebenspartner in die Wohnung aufnehmen?

Den Ehepartner ja, den Lebensgefährten nein. Allerdings besteht ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Aufnahme des Lebenspartners in die Wohnung. Der Unterschied zwischen dem Ehepartner und dem Lebensgefährten besteht in mietrechtlicher Hinsicht darin, dass der Lebenspartner als „Dritter“ zählt und es sich damit rechtlich um eine Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB handelt.  Wie unter Ziff. 3 jedoch bereits ausgeführt, besteht ein Anspruch auf teilweise Untervermietung, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt. Dies ist bei Aufnahme des Lebenspartners grundsätzlich zu bejahen.

Praktische Relevanz hat daher die mietrechtliche Unterscheidung zwischen Ehegatte und Lebensgefährte kaum.

5. Die Elektrik in unserer Wohnung ist veraltet – Kann ich vom Vermieter die Erneuerung auf den Stand der Technik verlangen?

Diese Frage muss grundsätzlich verneint werden. Aus § 535 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass der Vermieter lediglich verpflichtet ist, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand, wobei hier der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich ist, zu erhalten. Auf eine Verbesserung dieses Zustandes hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besteht hinsichtlich diese Grundsatzes eine Ausnahme:

Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts, wie einer Waschmaschine, und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, wie z. B. eines Staubsaugers, ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (BGH, Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08).

6. Wie erkenne ich, ob meine Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß ist?

Bei der Prüfung einer Betriebskostenabrechnung ist zwischen formellen und materiellen (inhaltlichen) Fehlern zu unterscheiden.

a) formelle Wirksamkeit
Bei formellen Fehlern handelt es sich um grundlegende Mängel, die dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung als solche insgesamt unwirksam ist und der Mieter die darin aufgeführte Nachzahlung nicht zahlen muss. Übergibt der Vermieter dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung, ist er mit Nachforderungen gegenüber dem Mieter ausgeschlossen. Für den Vermieter ist es daher wichtig, eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedeutet eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, dass die Einnahmen und Ausgaben geordnet zusammengestellt sind. Eine derartige geordnete Zusammenstellung setzt folgende Angaben voraus:

  • Die Angabe der Gesamtkosten,
  • Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels,
  • Berechnung des Mieteranteils und
  • Abzug der Vorauszahlungen.

Nur wenn diese 4 Grundvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung erfüllt sind, ist es dem Mieter möglich, die Abrechnung zu prüfen.

b) materielle Wirksamkeit
Bei allen Fehlern, die nicht zur formellen Unwirksamkeit führen, handelt es sich um materielle oder inhaltliche Mängel, die auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden können und daher nur zu einer Reduzierung der Nachzahlung führen.

Solche Fehler, die durch den Mieter auch prüfbar sind, können z. B. sein:

  • es werden Betriebskostenpositionen abgerechnet, die vertraglich nicht vereinbart sind
  • es wird ein falscher Abrechnungszeitraum abgerechnet
  • es wird ein falscher Umlageschlüssel angegeben
  • es werden falsche Flächenangaben zu Grunde gelegt
  • es sind nicht alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt
  • die Betriebskostenabrechnung ist rechnerisch falsch

Hat der Mieter Bedenken an der Richtigkeit der in Ansatz gebrachten Kosten hilft nur die Möglichkeit, die zu Grunde liegenden Belege beim Vermieter einzusehen. Beachten sollte der Mieter hierbei, dass der Vermieter mit wenigen Ausnahmen nicht verpflichtet ist, dem Mieter Kopien der Belege zu übergeben. Dem Mieter wird daher oft nur die Einsicht in die Belege in den Räumen des Vermieters oder dessen Hausverwaltung als Prüfungsmöglichkeit verbleiben.

7. Darf mir der Vermieter einfach die Miete erhöhen?

Der Vermieter ist berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen und kein Ausschluss von Erhöhungen im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei ist zwischen Erhöhungen der Kalt- oder Grundmiete und Erhöhungen von Betriebskostenvorauszahlungen zu unterscheiden.

Erhöhungen der Kalt- oder Grundmiete

Grundsätzlich kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Als ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei die Miete anzusehen, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden ist.

Die Erhöhung der Miete darf jedoch innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren eine Spanne von 20% nicht übersteigen. (sog. Kappungsgrenze)

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gem. § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Als Begründung kann dabei Bezug genommen werden auf:

  • einen Mietspiegel
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen

Eine weitere Berechtigung zur Erhöhung der Kaltmiete ergibt sich aus § 559 BGB. Danach kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung).

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Ausweislich § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Betriebskostenabrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Aus dieser gesetzlichen Regelung folgt, dass eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Vermieter zulässig ist, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung für den Mieter ergibt. Zu beachten ist dabei, dass der Mieter die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch dann zahlen muss, wenn er Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt hat, die Grundlage für die einseitige Erhöhung der Vorauszahlung durch den Vermieter war.

8. Ich soll die Kosten für die Erneuerung der Badarmatur i. H. v. 250,00 EUR zahlen, die auf Grund der täglichen Nutzung nicht mehr richtig funktioniert – bin ich hierzu tatsächlich verpflichtet?

Nein. Zunächst ist zu prüfen, ob im Mietvertrag überhaupt eine Kleinreparaturklausel vorhanden ist, denn grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung kann in engen Grenzen durch eine Kleinreparaturklausel auf den Mieter übertragen werden. Kleinreparaturklauseln sind jedoch nur unter zwei Voraussetzungen wirksam.

  • Die Klausel darf nur die Teile der Mietwohnung umfassen, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Die Rechtsprechung stützt sich für die Frage, welche Teile der Mietwohnung dies betrifft auf § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV. Danach umfassen die kleinen Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

  • In der Klausel muss sowohl ein wirksamer Höchstbetrag im Einzelfall als auch ein wirksamer Höchstbetrag, der im Zeitraum eines Jahres anfallen kann, vereinbart werden.

In der Rechtsprechung werden Kosten im Einzelfall zwischen 100,00 EUR und 120,00 EUR sowie maximale Jahreskosten von 6 – 8% der Jahreskaltmiete als wirksam angesehen.

Übersteigt die Reparaturrechnung die vereinbarten Kosten im Einzelfall, so handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur, mit der Folge, dass der Mieter von dieser Rechnung überhaupt nichts zahlen muss. Die Kosten hat vielmehr der Vermieter vollständig zu tragen.

9. Muss ich bei Auszug renovieren?

Die Frage lässt sich in dieser Allgemeinheit nicht beantworten. Grundsätzlich ist wiederum von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, der besagt, dass dem Vermieter die Pflicht obliegt, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach ständiger Rechtsprechung ist es zulässig und auch allgemein üblich, dass der Vermieter die sog. Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt.

Nachdem über Jahrzehnte Schönheitsreparaturklauseln vom Bundesgerichtshof nicht beanstandet worden waren, erklärte er seit 2004 eine Vielzahl von bis dahin üblichen und vielfach verwendeten Klauseln und Klauselkombinationen für unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die in diesen Klauseln aufgeführten Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Allerdings ändert diese Rechtsprechung nichts daran, dass der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auch weiterhin (mit einer zulässigen Klausel) auf den Mieter überwälzen kann. Ob dies tatsächlich wirksam erfolgt ist, bedarf einer konkreten Einzelfallprüfung.

10. Wann habe ich nach Auszug Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution?

Zunächst soll an dieser Stelle kurz auf den Sinn und Zweck der auch im Wohnraummietverhältnis häufig zu zahlenden Kaution eingegangen werden. Bei der Kaution handelt es sich um eine zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbarte Sicherheitsleistung, die der Absicherung des Vermieters hinsichtlich seiner zukünftigen Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter dient.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Abrechnung über die von ihm geleistete Kaution einschließlich Zinsen abzüglich der Gegenforderungen des Vermieters zu erteilen. Ein sich aus der Kautionsabrechnung ergebendes Guthaben zugunsten des Mieters ist anschließend unverzüglich auszuzahlen.

In welchem Zeitraum dies zu erfolgen hat, wurde vom Gesetzgeber nicht geregelt. Sofern im Mietvertrag eine diesbezügliche Vereinbarung vorhanden ist, ist der Vermieter gehalten, innerhalb dieses Zeitraumes über die Kaution abzurechnen.

Besteht keine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter, so ist die Abrechnung über die Kaution und Rückgewähr des bestehenden Guthabens nach einem angemessenen Zeitraum, in dem der Vermieter seine eventuellen Forderungen gegen den Mieter nach dessen Auszug prüfen konnte, fällig. Nach überwiegender Rechtsprechung wird hier ein Zeitraum von längstens 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung als angemessen angesehen.

Jedoch ist der Vermieter von preisfreiem Wohnraum auch nach dem Zeitraum von 6 Monaten berechtigt, die Kaution bzw. einen angemessenen Teil der Kaution für die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zurückzubehalten (dies sollte in der Kautionsabrechnung auch so aufgeführt werden), wenn insoweit mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Dies hat den Hintergrund, dass zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden auch die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gehören. Diese in Literatur und Rechtsprechung befindliche herrschende Meinung bestätigte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05.

Nach Erteilung dieser Betriebskostenabrechnungen ist der Vermieter verpflichtet über diese noch einbehaltenen Beträge abzurechnen und sich eventuell ergebende Guthaben an den Mieter auszuzahlen.

Martina Kuttla
Rechtsanwältin